房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房的過程中，是否需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，是業(yè)界普遍關(guān)注的一個稅務(wù)問題。這并非一個簡單的“是”或“否”的答案，其納稅義務(wù)因商品房所處的不同階段——持有待售、已售出或自用——而有本質(zhì)區(qū)別。
核心原則：產(chǎn)權(quán)歸屬與使用狀態(tài)決定納稅義務(wù)
根據(jù)中國現(xiàn)行稅收法規(guī)，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人通常是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人和土地的使用權(quán)人。因此，判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否需要就商品房納稅，關(guān)鍵在于明確在特定時點，商品房的產(chǎn)權(quán)（或?qū)嵸|(zhì)控制權(quán)）及對應(yīng)的土地使用權(quán)歸屬于誰，以及該房產(chǎn)的用途是什么。
分階段解析納稅義務(wù)
1. 開發(fā)建設(shè)至竣工備案階段（作為存貨持有）
在此階段，商品房作為企業(yè)的“開發(fā)產(chǎn)品”（即存貨），尚未進(jìn)行銷售。企業(yè)持有這些房產(chǎn)的目的是為了出售，而非自用或出租。
- 房產(chǎn)稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但這里有一個重要例外：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售前已經(jīng)自用、出租或出借，則從自用、出租或出借之次月起，需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
- 城鎮(zhèn)土地使用稅：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。因此，在整個開發(fā)建設(shè)期間，只要土地使用權(quán)在開發(fā)企業(yè)名下，企業(yè)就需要為該項目所占用的土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。直至商品房銷售后，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2. 商品房銷售完成（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）后
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂買賣合同，完成不動產(chǎn)登記（辦妥產(chǎn)權(quán)過戶）后，商品房的產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)便轉(zhuǎn)移給了購房者。
- 房產(chǎn)稅：此后，該商品房的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空撸I(yè)主）。如果該房產(chǎn)用于自住，根據(jù)現(xiàn)行政策，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；如果用于出租或經(jīng)營，則由業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）繳納房產(chǎn)稅。
- 城鎮(zhèn)土地使用稅：土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為原土地使用人的納稅義務(wù)終止，新的土地使用人（業(yè)主群體，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會代管）成為潛在的納稅義務(wù)人。對于住宅小區(qū)，法律暫無明確規(guī)定由業(yè)主直接繳納，通常與房產(chǎn)稅一樣，對個人自住部分有免稅安排，而公共部分可能涉及其他規(guī)定。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)（如自用辦公樓、出租的商業(yè)地產(chǎn)）
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)完成的商品房轉(zhuǎn)為自用（如作為公司辦公樓）或長期出租（如作為持有型商業(yè)項目經(jīng)營），那么這些房產(chǎn)的性質(zhì)就從“存貨”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”。
- 房產(chǎn)稅：企業(yè)必須從開始自用或出租的次月起，以房產(chǎn)原值或租金收入為計稅依據(jù)，計算繳納房產(chǎn)稅。
- 城鎮(zhèn)土地使用稅：企業(yè)仍需為其自持物業(yè)所占用的土地，繼續(xù)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的商品房：
- 城鎮(zhèn)土地使用稅：在持有土地使用權(quán)期間（即從取得土地至銷售過戶前）持續(xù)繳納，銷售完成后義務(wù)終止。
- 房產(chǎn)稅：在商品房作為存貨待售期間，原則上不繳納；但一旦發(fā)生自用、出租或出借行為，則需從次月起繳納。商品房銷售并過戶給業(yè)主后，開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)稅義務(wù)解除。
因此，企業(yè)財務(wù)和稅務(wù)人員必須清晰界定每一處房產(chǎn)的當(dāng)前狀態(tài)，準(zhǔn)確劃分征免界限，以確保依法履行納稅義務(wù)，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。
